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명지 포스코 더샵, 살고 싶어지는 아파트

[인생2막]부동산

by 하마nn 2020. 6. 11. 21:18

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명지 포스코 더샵, 노리고 있는 아파트

 

 

부산 강서구 명지동에 위치한 포스코 더샵은 2020년 8월에 입주 예정인 아파트입니다. 명지 국제 신도시와 에코델타 시티가 새로 건설되고 있는 신도시입니다. 부산에서 대표적으로 해운대, 광안리, 남구 라인과 동래가 대표적인 번화가라면 명지 국제 신도시와 에코델타 시티는 부산의 대표적인 신도시라고 할 수 있습니다. 

 

전국에 아파트에 대한 관심은 많은 편이지만, 다음 실거주를 명지로 이사할 계획을 가지고 있기 때문에 특히 더 관심을 가지고 있는 것이 사실입니다. 투자형 물건에 대해서는 수익과 전세, 월세 등 임차 수요 등을 중심으로 수익성에 대해 신경을 쓰지만, 실거주는 이러한 수익성은 물론이고 저와 아내의 생활도 함께 고려해야 하기 때문에 몇 배로 고려해야 할 점이 많은 것 같습니다.

 

 

이사 계획

실거주에 대한 이사 계획은 보통 결혼, 직장, 자녀 교육의 이유로 이사를 하는 경우가 대부분입니다. 하지만, 이런 것 까지 고려를 하다보면 이사하기가 더 어려워지고 내가 마음에 드는 요소를 포기해야 할 더 중요한 이유들이 생기는 여지가 되곤 합니다. 그래서 저는 이사계획을 미리 하고, 여유를 충분히 가지는 편입니다. 여유(=시간)만 있다면 대부분의 문제들은 해결되거나, 제게 이로운 상황을 만들 수 있습니다.

 

지금 살고 있는 집에 19년 7월에 이사를 했는데, 19년 10월에 이사계획을 또 세우고 있습니다. (좀 심하긴 하네요.) 21년에 이사를 할지, 22년에 이사를 할지, 21년에 매입해서 23년에 이사를 할지 제 스케줄 보다는 주택시장 상황과 부산 명지 집값 상황에 우선순위를 두려고 하는 편입니다. 

 

 

실거주 이사를 위한 타이밍과 조건

위에서 언급한 것 처럼 실거주 이사를 위한 타이밍은 고려해야 할 변수들이 매우 많으므로 어려운 편입니다. 제가 생각하는 실거주 매수 조건은 이렇습니다.

  • 대출이 한도를 제외한 매입비용 + 1,000만 원이 마련될 것(복비, 취득세, 이사비용 등)
  • 이사 시점 +2년 내 상승이 예상 되는 타이밍(=개인적인 이유)
  • 전세 세팅 후 2년 뒤 제가 들어갈 것이라면, 매매가와 전세가의 갭이 최소화될 때
  • 사람들이 관심이 없을 타이밍에 매수
  • 초등학교, 중학교 학군이 받쳐 줄 것 - 매도 시 받아줄 사람이 있어야 빨리 팔리겠죠.(사기도 전에 파는 걱정하는 대범함 ^^)
  • 규제에서 다소 벗어나 있는 지역 - 투자용이라면 관계없지만, 실거주라면 규제로 인한 대출 제한이 있으면 곤란합니다.
  • 아내가 마음에 들 것(=살 집은 여자가 마음에 들어야 한다고 생각합니다.)

생각나는 것들만 적어봐도 이만큼 많은 조건들이 나열이 되는데, 보통 집을 못사는 이유는 내가 사고 싶은 시점에 누구나 사고 싶어 매수심리가 강하고 주춤하는 타이밍에 매매가는 하늘 높은 줄 모르고 날아가 버립니다. 흔히들 많이 하는 고민거리 일 것 같습니다.

 

이전에 내집마련을 위한 포스팅인데 상승하는 동네로 이사 가기 위한 방법은 여러 가지가 있겠지만, 저는 이 전략을 세우고 있습니다.

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명지 포스코 더샵 정보

아파트에 대한 정보는 분양 정보만 찾아보면 다 알 수 있는 내용이라 특별히 다루진 않습니다. 그냥 보면 되는 정보여서 그렇습니다. 뒤돌아 봤을 때 지금 시점에서 이 아파트 가격에 대한 흐름과 주변 아파트 가격을 기반으로 가격적으로 판단하여 매입 타이밍을 보고자 하는 정보들입니다. 실제로 제가 매입을 할 때도 이 포스팅을 다시 볼 생각입니다.

LH오션타운과 입주시기도 차이가 안 나는데, 가장 비교할만한 아파트이긴 합니다만 매매 전세 갭이 약 1억 6천 정도 나는군요. 에일린의 뜰에서 1억 미만으로 갭이 맞춰졌는데, 명지 전체적으로 전세가가 오르고 있는 추세가 있기는 합니다. 이때, 8월의 명지 포스코 더샵 입주장에 입주물량이 쏟아지면 전세가가 어떻게 변하는지 볼 필요가 있어 보입니다.

최근 분양가 거래 기준으로 4억 7천만 원의 실거래가가 찍혀 있습니다. 실거래 가격으로 볼 때, 3-1구역 포스코가 가격이 조금 더 높은 것을 볼 수 있는데, 이유는 잘 모르겠습니다. ( 뭐, 더 좋겠죠 ;;) 가격에 의문을 가져봤자 시장의 가격은 그냥 받아들이겠습니다. 모든 것은 가격에 반영이 되어 있다고 생각하는 편입니다. 

 

이제 명지 포스코 더샵이 입주를 시작하게 되면 전세가가 어떻게 될지 예상해 볼 필요가 있을 것 같습니다. 명지동에서 가장 인기가 많고 가격이 높은 명지 부영의 최근 전세 가격입니다.

최근 3억 3천만 원까지 찍혀 있네요. 포스코 더샵 입주 후에는 더 이상 입주가 없고, 명지 부영보다 더 인기가 많을 것으로 보이긴 합니다. (제 뇌피셜입니다.) 따라서, 정리를 해보면 1) 입주장에서 전세가가 일시적으로 출렁일 수는 있습니다. 1,400세대의 공급량이 있기 때문입니다. 2) 하지만, 입주장이 정리가 되고 나면 최소 부영 전세 가격 이상의 전세가는 갈 것 같습니다. 이 정도 예상을 해보면서, 8월 입주 이후의 가격 변화를 관찰할 필요가 있어 보입니다.

 

따라서, 8월 이후 가격 변화를 관찰하며 내가 생각해볼 것들은

  • 우선 전세 임차인으로 세팅을 할 때 갭 가격만큼 내 주머니 사정이 언제 만들어질 수 있을지?
  • 갭이 그래도 최소화되는 시점과 타이밍에 대한 예상
  • 갭이 작아진다면 매매가에 의해 갭이 벌어질 타이밍에 대한 예상
  • 대중이 관심이 줄어들 타이밍은 언제일까?

를 중심으로 또 검토를 해보려고 합니다. 그리고 현장에도 가서 아파트를 둘러보며 정도 조금 붙여 봐야겠습니다. 지금은 노트북에만 정이 붙네요. 다음에 계속...

 

ps) 이렇게 블로그에 스토리 중심으로 정리해 가니 나름 재밌습니다.

 

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